Służebność drogi koniecznej uregulowana jest w art. 145 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: „KC”). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Kluczowa jest więc przesłanka braku „odpowiedniego” dostępu, a nie tylko całkowitego odcięcia od drogi publicznej. Odpowiedni dostęp to taki, który pozwala korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, zapewnia normalne, gospodarcze korzystanie z gruntu. Ocena, czy dostęp jest odpowiedni, zależy każdorazowo od konkretnych okoliczności sprawy.
Co do zasady przyjmuje się, że właściciel powinien sam zapewnić sobie dostęp, zwłaszcza gdy nieruchomość bezpośrednio przylega do drogi publicznej i trudności mają źródło w sposobie zabudowy działki. Tylko wyjątkowo dopuszcza się żądanie drogi koniecznej w takiej sytuacji – gdy właściciel wykaże, że przeszkód nie może usunąć własnym staraniem, nie wynikają one z jego zawinionych działań, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy.
Ustanowienie drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie powinno być ustalone z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności zakresu ingerencji w prawo własności, rodzaju i intensywności korzystania z nieruchomości obciążonej oraz ewentualnego obniżenia jej wartości.
Przebieg drogi koniecznej sąd wyznacza, kierując się następującymi kryteriami:
- potrzebami nieruchomości pozbawionej dostępu,
- jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić,
- interesem społeczno-gospodarczym (w tym także interesem publicznym).
W doktrynie podkreśla się, że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej ma charakter roszczenia materialnoprawnego i przysługuje dopóty, dopóki utrzymuje się stan braku odpowiedniego dostępu. Jest to typowa służebność przymusowa, która – gdy brak porozumienia stron – może być ustanowiona konstytutywnym orzeczeniem sądu, nawet bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej.
Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej składa się w trybie nieprocesowym. Zgodnie z art. 626 § 1 KPC, we wniosku należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Przed wydaniem postanowienia sąd powinien co do zasady przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe.
