Eksmisja to procedura prawna prowadząca do przymusowego opuszczenia mieszkania lub innego lokalu przez osobę, która nie ma już prawa do jego zajmowania. Najczęściej dotyczy najemców, którzy przestali płacić czynsz, nie chcą wyprowadzić się po zakończeniu umowy najmu albo korzystają z mieszkania w sposób sprzeczny z umową. W jakich sytuacjach można żądać eksmisji i jak wygląda postępowanie przed sądem?
Kiedy właściciel może żądać eksmisji?
Podstawą żądania eksmisji jest przede wszystkim brak tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Może to nastąpić wskutek skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, upływu okresu, na jaki umowa została zawarta, lub zajmowania mieszkania bez zgody właściciela.
Jedną z najczęstszych przyczyn wypowiedzenia umowy najmu są zaległości czynszowe. Należy jednak pamiętać, że właściciel nie może wypowiedzieć umowy natychmiast po wystąpieniu pierwszej zaległości.
Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, w przypadku typowego najmu mieszkalnego wypowiedzenie z powodu zaległości jest możliwe, gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Właściciel musi wcześniej pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zadłużenia.
Podstawą wypowiedzenia umowy mogą być również inne okoliczności, takie jak niszczenie mieszkania, rażące naruszanie porządku domowego czy oddanie lokalu w podnajem bez wymaganej zgody właściciela.
Jak wygląda postępowanie o eksmisję?
Jeżeli umowa najmu została skutecznie rozwiązana lub wygasła, a dotychczasowy najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania, właściciel może skierować do sądu pozew o eksmisję.
W toku postępowania sąd bada przede wszystkim, czy pozwany posiada tytuł prawny do zajmowania lokalu oraz czy istnieją podstawy do nakazania jego opróżnienia. Istotne znaczenie mają dokumenty, w szczególności umowa najmu, wypowiedzenie umowy, wezwania do zapłaty oraz dowody ich doręczenia.
Jeżeli sąd uzna powództwo za uzasadnione, wydaje wyrok nakazujący opróżnienie i opuszczenie lokalu.
Warto jednak pamiętać, że samo uzyskanie wyroku eksmisyjnego nie zawsze oznacza możliwość natychmiastowego usunięcia lokatora. Wykonanie orzeczenia zależy również od przepisów chroniących osoby eksmitowane.
Czy osobie eksmitowanej przysługuje lokal socjalny?
Jednym z istotnych zagadnień w sprawach o eksmisję jest uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, potocznie nazywane prawem do lokalu socjalnego.
W przypadkach przewidzianych ustawą sąd bada sytuację materialną i rodzinną osoby eksmitowanej. Szczególna ochrona może dotyczyć między innymi małoletnich, kobiet w ciąży, osób z niepełnosprawnościami, obłożnie chorych oraz osób bezrobotnych.
Nie oznacza to jednak, że każda osoba należąca do jednej z tych grup automatycznie otrzyma lokal socjalny. Znaczenie mają między innymi możliwość zamieszkania w innym lokalu oraz rodzaj dotychczasowego tytułu prawnego. W szczególności przepisy przewidują istotne ograniczenia obowiązkowego przyznawania takiego uprawnienia w przypadku mieszkań należących do prywatnych właścicieli.
Jeżeli sąd przyzna osobie eksmitowanej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez właściwą gminę oferty zawarcia odpowiedniej umowy.
Czy można przeprowadzić eksmisję zimą?
Co do zasady wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Od tej zasady istnieją jednak wyjątki. Ochrona ta nie obejmuje między innymi określonych przypadków eksmisji związanych ze stosowaniem przemocy domowej, rażącym naruszaniem porządku domowego czy zajęciem lokalu bez tytułu prawnego.
Kto wykonuje eksmisję?
Przymusowe wykonanie eksmisji należy do komornika sądowego. Właściciel nie może samodzielnie wyrzucić lokatora, wymienić zamków w celu uniemożliwienia mu dostępu do mieszkania ani usuwać jego rzeczy.
Po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego właściciel może skierować wniosek o wszczęcie egzekucji. Komornik w pierwszej kolejności wzywa osobę zobowiązaną do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a następnie podejmuje czynności zmierzające do wykonania orzeczenia.
Jeżeli osobie eksmitowanej nie przysługuje lokal socjalny, wykonanie eksmisji może wymagać zapewnienia tymczasowego pomieszczenia. W określonych ustawowo przypadkach możliwe jest również skierowanie osoby eksmitowanej do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
Eksmisja a najem okazjonalny
Odmiennie wygląda procedura opróżnienia mieszkania wynajmowanego na podstawie prawidłowo zawartej umowy najmu okazjonalnego.
W takim przypadku najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu. Dzięki temu, po zakończeniu umowy i spełnieniu ustawowych wymogów, właściciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, bez konieczności prowadzenia typowego procesu o eksmisję.
Jest to rozwiązanie, które może znacząco ułatwić właścicielowi odzyskanie mieszkania.
Podsumowanie
Sprawy o eksmisję wymagają prawidłowego przygotowania, szczególnie w zakresie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu oraz zgromadzenia odpowiednich dowodów. Błędy popełnione na etapie wypowiedzenia umowy mogą doprowadzić do oddalenia powództwa i konieczności ponownego rozpoczęcia procedury.
Właściciel mieszkania powinien pamiętać, że nawet w przypadku uporczywego niepłacenia czynszu odzyskanie lokalu musi nastąpić zgodnie z prawem. Z kolei osoba, wobec której skierowano pozew o eksmisję, ma prawo kwestionować zasadność żądania i korzystać z przewidzianej przepisami ochrony.
Pomoc adwokata w sprawach o eksmisję może obejmować zarówno przygotowanie wypowiedzenia umowy najmu i pozwu o eksmisję, jak również reprezentowanie właściciela lub lokatora w postępowaniu sądowym.
