Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega ona na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymania. Wyjaśniając najprościej, umowa ta sprowadza się do przekazania nieruchomości, a „wynagrodzeniem” jest w takiej sytuacji zapewnienie dożywotniego utrzymania – np. pokoju, opłacania mediów, wyżywania itp. .
Zgodnie z art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny :
„ § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.”
Warto wspomnieć, że zawarcie umowy o dożywocie sprawdza się przede wszystkim w relacjach rodzinnych. Komplikacje pojawiają się, gdy strony takiej umowy nie są w stanie się porozumieć a na tle wykonywania umowy dochodzi do konfliktów.
W takiej sytuacji, w obowiązujących przepisach przewidziano dwie możliwości :
- po pierwsze, świadczenia wynikające z umowy dożywocia można zamienić na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych świadczeń. Sytuację taką reguluje art. 913 par. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny:
„ Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.”
- Po drugie, w wyjątkowych wypadkach, umowę dożywocia można rozwiązać. Sytuację taką reguluje art. 913 par. 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny:
Z orzecznictwa:
„ Aby wypadek można uznać za wyjątkowy w rozumieniu art. 913 § 2 k.c. trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy inne środki, takie jak zasądzenie zobowiązanych na wykonanie zaległego świadczenia lub zamiana świadczeń wynikających z dożywocia na rentę, nie zapewnią już dożywotnikowi dostatecznej ochrony. Cechą wspólną wszystkich zaszłości, jakie kwalifikują wypadek unormowany w art. 913 § 2 k.c. jako wyjątkowy jest krzywdzenie dożywotnika, a nie negatywne nastawienie dożywotnika do kontrahentów. Nie pozostaje w sprzeczności z naturą umowy dożywocia późniejsze porozumienie stron o wykonywaniu bezpośredniej opieki nad dożywotnikiem przez osobę trzecią.” ( Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 1 lipca 2020 r., V ACa 132/20 )
„ Dla udzielenia ochrony przewidzianej w art. 913 § 2 k.c. nie jest rzeczą obojętną, z jakich przyczyn doszło do ukształtowania się złych stosunków między stronami umowy dożywocia. Pojęcie „wyjątkowego wypadku” nie może abstrahować od rażącego pokrzywdzenia jednej ze stron umowy, w tym wypadku zaś stroną tą jest pozwana. Nie bez znaczenia powinny pozostać ustalenia i ocena motywacji oraz sposobu działania dożywotników, których działanie nie zasługuje na ochronę prawną. Istotny jest przy tym wzajemny charakter umowy dożywocia, który wyklucza dysponowanie losem umowy tylko przez jedną ze stron, która uniemożliwia drugiej stronie wykonania umowy. Sytuacja, w której stan stosunków między stronami umowy dożywocia jest taki, iż nie można wymagać od nich, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, nie stanowi wystarczającej przesłanki rozwiązania umowy z uwagi na wyjątkowy charakter tej instytucji. Taki jej charakter wyłącza rozwiązanie umowy dożywocia, gdy wyłącznie po stronie dożywotnika leży przyczyna złych stosunków między stronami, manifestujących się całkowitym zerwaniem więzi osobistej.” ( Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2016 r., V CSK 499/15 )”
Ostatnim sposobem na „wyjście” z umowy dożywocia jest zbycie np. sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem. W takim wypadku nie jest wymagana zgoda osoby, na której rzecz ustanowiono prawo dożywocia, ale dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Jak stanowi art. 914 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny:
„ Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.”
Oczywiście każdy sprawa wymaga odrębnej analizy, bo czasem decydujące okazują się szczegóły.
W razie pytań i wątpliwości służymy pomocą.
